Концепция сдачи жилья в аренду с возможностью последующего владения разрешена в России с 2011 года. Однако, несмотря на свой потенциал, она остается недостаточно распространенной в секторе жилой недвижимости. В отличие от традиционной ипотеки, в лизинге участвуют лизинговые компании, а не банки. Хотя эта модель чаще применяется к коммерческой недвижимости, такой как офисы, склады или магазины, ее адаптация к жилой недвижимости сопряжена с дополнительными сложностями.
Основная идея
Рассматривая возможность одобрения приобретения квартиры в лизинг, лизинговые компании проводят тщательную оценку финансовой устойчивости клиента и выбранного объекта недвижимости. При соблюдении всех критериев заключается трехстороннее соглашение, предусматривающее, что клиент должен приобрести квартиру в установленные сроки.
В отличие от традиционной ипотеки, лизинговые компании часто предлагают клиентам более гибкие условия. Однако в течение всего периода оплаты недвижимость остается в собственности арендодателя. Такая схема делает квартиру уязвимой для потенциальных юридических проблем между владельцем и другими сторонами. Кроме того, в отличие от ипотеки, договоры лизинга автоматически не передают право собственности на имущество арендатору после завершения платежей. Таким образом, маловероятно, что лизинг превзойдет по популярности ипотеку в ближайшем будущем.
Хотя лизинг имеет упрощенную процедуру по сравнению с ипотекой, он также имеет недостатки. В отличие от банков, лизинговые компании могут не проводить тщательную оценку имущества, что потенциально оставляет покупателя неуверенным в правовом статусе объекта.
Высокие риски и ограниченные сроки
Существенным недостатком лизинга жилья для потребителей является повышенный риск иметь дело с недобросовестными компаниями. Без государственной аккредитации или надзора защита клиентов минимальна. Если лизинговая компания сталкивается с финансовыми трудностями или банкротством, клиенты рискуют потерять как свои инвестиции, так и жилье, практически не имея средств для восстановления.
Кроме того, короткие сроки погашения, обычно около 10 лет, по сравнению с 30-летними сроками ипотечных кредитов, делают выплаты неосуществимыми для многих потенциальных домовладельцев. В сочетании с обязательством оплачивать арендную плату наряду с расходами на жилье это создает дополнительные финансовые трудности, ограничивая привлекательность лизинга для людей с устойчивым финансовым положением.
Пригодность и налогообложение
Лизинг в первую очередь относится к вторичному жилью. Кроме того, лизинговые компании часто требуют, чтобы недвижимость была меблирована и готова к немедленному заселению, что еще больше сужает возможности. Однако одним из преимуществ для арендаторов является отсутствие налога на недвижимость, ответственность за который несет организация-арендодатель.
Государственная поддержка и перспективы на будущее
Учитывая присущие лизингу риски и необходимость надзора, отраслевые эксперты выступают за вмешательство государства для регулирования деятельности лизинговых компаний и защиты потребителей. Недавнее включение лизинга жилья в стратегические планы Министерства финансов в отношении финансового рынка свидетельствует о потенциальном росте и признании правительством его роли в качестве альтернативы традиционной ипотеке.
Однако для того, чтобы лизинг жилья реализовал свой потенциал, необходимы строгие процедуры аккредитации и страхование гражданской ответственности лизинговых компаний для защиты потребителей от финансовых потерь и бездомности в случае неплатежеспособности компании.
Внедрение такой новой услуги, как аренда жилья, потребует принятия регулятивных мер для обеспечения стабильности и прозрачности участников рынка. Необходимо установить минимальные требования к финансовой стабильности, прозрачности операций и мерам защиты клиентов. Кроме того, решающее значение имеет гармонизация условий аренды жилья и ипотеки с точки зрения НДС и расчета налога на имущество.
Важно предотвращать неправомерное использование лизинга жилья как средства манипулирования балансом застройщиков или обхода существующих правил ипотечного рынка. Инициатива по лизингу жилья в настоящее время находится на рассмотрении Банка России. Однако заинтересованные стороны в банковском секторе считают, что она должна дополнять существующие варианты, а не заменять их. Государственная поддержка будет иметь решающее значение для успешной разработки и внедрения этого нового финансового инструмента.
