В условиях строгих правовых норм, регулирующих долевое строительство в России, застройщики часто преподносят неприятные сюрпризы ничего не подозревающим покупателям жилья. В интернете циркулируют многочисленные истории, подробно описывающие случаи, когда люди получали недвижимость, резко отличающуюся от того, что они изначально представляли. Застройщики не просто меняют размеры недвижимости, они модифицируют планировки и даже меняют отделочные материалы. Как можно проверить, получаете ли вы то, что было обещано? Разберем далее.
Поиск информации о строящемся объекте недвижимости
Важнейшие сведения о строящемся жилье можно найти в проектной декларации и соглашении о долевом участии, в частности в разделе "Характеристики объекта".
Согласно Федеральному закону № 214 (ФЗ-214), проектная декларация включает в себя данные застройщика и подрядчика, сведения о страховании, результаты государственной экспертизы проектной документации, права на земельный участок по проекту и план финансирования строительства. Кроме того, в нем указаны сведения о разрешении на строительство, количестве квартир в здании, технические характеристики этих единиц, функциональное назначение помещений дома, планируемые подключения к инженерным сетям, а также ожидаемые сроки завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
С другой стороны, декларация предлагает более подробную информацию о самой квартире: ее размеры, расположение на этаже и подробный план строящейся квартиры с сопроводительной расшифровкой. В соглашении также указаны характеристики отделки. Статья 4 ФЗ-214 предписывает, что агентство по охране окружающей среды должно указывать информацию о материалах стен и потолков, классификациях энергоэффективности и сейсмостойкости, назначении, количестве этажей и общей площади.
Могут ли застройщики отклоняться от этих документов?
У застройщиков действительно есть возможность внести изменения в проектную декларацию при условии, что они уведомят акционеров через официальный веб-сайт компании. Изменения могут затронуть жилой комплекс или связанную с ним инфраструктуру. Важно отметить, что все изменения в декларации должны быть согласованы дольщиками.
Однако эти изменения не должны ставить под угрозу качество проекта, как указано в статье 7 ФЗ-214 ("Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, техническим регламентам, проектной документации, градостроительным правилам и другим обязательным требованиям").
Внесение существенных изменений: права дольщиков
Если внесенные застройщиком изменения в проектную декларацию негативно влияют на интересы дольщиков, например, переход от кирпичного дома к панельному, отсутствие объектов инфраструктуры или изменение расположения квартир на этажах – у покупателей есть основания для возмещения ущерба.
Застройщики должны продемонстрировать, что эти изменения не ставят под угрозу безопасность и не ущемляют права покупателей, что является прецедентом, созданным недавним решением Верховного суда.
Если застройщик в одностороннем порядке изменяет проект без уведомления (или если дольщики не согласны), существует несколько вариантов действий:
- Подсчитайте затраты на исправление ошибок застройщика и потребуйте оплаты.
- Требуйте расторжения соглашения с учетом специфики каждого случая (вмешательство суда обязательно). Незначительные отклонения от договора (например, отсутствие внутренних перегородок) могут привести к досудебному разрешению споров (денежная компенсация или аналогичная квартира без расхождений).
- Добивайтесь изменения цены (в соответствии со статьей 29 ФЗ “О защите прав потребителей”), доказав, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.
Принуждение застройщика оплачивать счета за перепланировку
Чтобы заставить застройщика покрыть расходы, связанные с изменением планировки квартиры (например, возведением недостающих перегородок), необходимо выполнить следующие действия:
- Составьте и подпишите акт о дефекте и акт приемки-передачи.
- Определите расходы, понесенные при исправлении ошибок застройщика.
- Направьте претензию застройщику (в двух экземплярах, с отметкой о получении). У застройщика есть десять дней, чтобы ответить на претензию.
- Подайте в суд (если компания откажется удовлетворить претензию в досудебном порядке).
