В России внесли существенные поправки в действующее законодательство, чтобы защитить покупателей недвижимости от мучительной перспективы потерять как свою недавно приобретенную собственность, так и свои заработанные деньги, если продавцу грозит банкротство. Эти законодательные изменения, включенные в закон "О несостоятельности (банкротстве)", знаменуют собой ключевой шаг в решении сохраняющейся проблемы в сфере российской недвижимости, где покупатели ранее были подвержены тяжелым обстоятельствам из-за финансовой нестабильности продавцов. Согласно недавно вступившему в силу закону, покупателям предоставляется система социальной защиты, хотя это и вносит некоторую сложность в процесс.
Ключевые изменения
Пересмотренные правила предусматривают, что если физическое лицо приобретает жилую недвижимость и суд впоследствии аннулирует сделку из-за банкротства продавца, денежные средства будут возвращены покупателю. Однако действует важное условие: этот возврат применим только в том случае, если рассматриваемая недвижимость является единственным местом жительства покупателя.
Правовая база предписывает, что должник должен лично объявить о банкротстве при определенных условиях:
- Общая сумма долга превышает 500 000 рублей.
- С тех пор как долги стали просроченными, прошло более трех месяцев.
- Должник не в состоянии погасить долги.
Более того, кредиторы, включая финансовые учреждения, такие как банки, обладают полномочиями возбуждать процедуру банкротства. После возбуждения дела суд, приняв решение о признании должника банкротом, начинает процедуру и назначает конкурсного управляющего. Доверительный управляющий проводит оценку активов должника, чтобы определить целесообразность погашения долга путем их ликвидации. Если такая возможность существует, то активы выставляются на аукцион.
Конкурсный управляющий наделен полномочиями оспаривать сделки, которые нанесли ущерб интересам кредиторов. Они могут быть проверены в течение периода до трех лет, предшествующего подаче заявления о банкротстве. Если эти сделки будут признаны незаконными, доверительный управляющий может реинтегрировать активы в конкурсную массу.
Например, если должник продает имущество по завышенной или заниженной цене до объявления о банкротстве, доверительный управляющий может оспорить такую сделку и включить имущество в конкурсную массу без необходимости вынесения судебного решения для подтверждения правомерности сделки.
Если имущество будет возвращено в конкурсную массу для проведения аукциона, покупатель может оказаться лишенным как имущества, так и своих денежных средств. Хотя сохраняется возможность требовать возмещения от должника, они включены в иерархию кредиторов и могут не возместить всю сумму, особенно если существуют другие кредиторы с приоритетными требованиями, такими как обязательства по выплате алиментов на ребенка.
Защита прав покупателей недвижимости
Согласно недавно принятым правилам, покупатели недвижимости защищены от потенциальной потери своего имущества в случае банкротства продавца. Если суд аннулирует сделку в связи с банкротством продавца, а покупатель уже приобрел недвижимость, он имеет право на возврат стоимости при покупке. Однако это обращение зависит от условия, что приобретенная недвижимость также является единственным местом жительства покупателя и его семьи.
Реализация законодательной поправки направлена на устранение давней проблемы и обеспечение усиленной защиты покупателей недвижимости. Эта редакция предоставляет покупателям целый ряд альтернатив, повышая их безопасность и гибкость в решении подобных ситуаций:
- Покупка перед аукционом. Покупатели могут приобрести недвижимость еще до того, как она поступит на аукцион, быстро закрепив за собой право собственности.
- Участие в общем аукционе. Покупатели имеют возможность активно участвовать в процессе аукциона наряду с другими потенциальными покупателями, соревнуясь за интересующую собственность.
- Приобретение после аукциона. Даже если покупатели воздержатся от участия в аукционах, они все равно могут приобрести недвижимость в течение 10 рабочих дней после их завершения.
- Поступления от продажи недвижимости. В качестве альтернативы покупатели могут дождаться завершения процесса аукциона и впоследствии получить выручку от продажи недвижимости. Важно отметить, что эти поступления выделяются из общего тендерного пула и направляются на специальный счет.
В случаях, когда недвижимость успешно продана на аукционе, покупатель сохраняет за собой право продолжать пользоваться помещением в течение дополнительного месяца после возврата денег. Кроме того, при необходимости суд может продлить этот срок. Это положение позволяет физическим лицам сохранять свое нынешнее место жительства во время продолжающихся судебных разбирательств и аукционов, предоставляя им возможность впоследствии получить средства и подыскать новое жилье.
