Крупные финансовые операции всегда сопряжены с рисками. В сфере договоров купли-продажи недвижимости любая вовлеченная сторона может столкнуться с неопределенностью: покупатели могут задержать платежи, а продавцы могут отказаться признавать претензии после получения денежных средств. Использование аккредитива обеспечивает гарантию для таких операций.
Понимание сути
Аккредитив – это финансовая услуга, которая вовлекает контролирующий орган, как правило, банк (эмитент), в процесс транзакции. Он протекает по следующей схеме:
- Покупатель просит эмитента открыть расчетный счет.
- Покупатель вносит необходимую сумму для совершения транзакции.
- Эмитент уведомляет продавца об открытии расчетного счета вместе с получением и резервированием денежных средств в исполняющем банке.
- Продавец выполняет свои договорные обязательства (например, доставляет товар).
- После проверки выполненной работы платеж направляется продавцу.
Следовательно, эмитент берет на себя ответственность за платежи и осуществляет надзор за соблюдением обязательств всеми сторонами, участвующими в покупке недвижимости или любого другого имущества.
Аккредитивный счет может быть классифицирован как отзывной или безотзывный. В первом случае покупатель сохраняет за собой право в одностороннем порядке вывести средства или изменить условия аккредитива. В последнем случае любые изменения требуют взаимного согласия обеих сторон. В этом случае продавец получает гарантию того, что после завершения всех юридических формальностей денежные средства будут переведены на его счет.
При продаже квартиры или другой недвижимости также используются различные виды аккредитивов:
- Подтвержденный. В этом сценарии наличие средств на счете не является обязательным. Организация-исполнитель может выделять средства со своего собственного баланса. Выбирая такую аккредитацию, покупатель, как правило, берет на себя значительную комиссию.
- Покрытый. В соответствии с условиями настоящего соглашения эмитент обязуется перевести средства с одного счета на другой в течение определенного периода времени.
- Непокрытый. Средства списываются непосредственно со счета, открытого покупателем квартиры.
- Револьверный. Регистрация данного типа аккредитивных обязательств уместна при проведении торговых операций по фиксированному графику. Организация-исполнитель производит платежи немедленно после взаиморасчетов.
- Резервный. Этот контракт защищает продавца, но не обеспечивает защиту подрядчику, который остается обязанным производить платежи, даже если покупатель нарушает условия контракта.
- Циркулярный. При такой аккредитации продавец получает доступ к средствам всех корреспондентов организации-исполнителя.
- Накопительный. В соответствии с этим договорным соглашением покупатель может распределить неиспользованную сумму на новые обязательства по аккредитиву. Порядок использования средств устанавливается эмитентом.
При сделках с недвижимостью также возможно открыть аккредитив с "красной" оговоркой. Этот пункт определяет процедуру, в соответствии с которой исполнитель обязан перевести денежные средства, даже если продавец еще не выполнил свои обязательства (например, освободил помещение или передал ключи).
Заявка на аккредитив
Эта услуга находит применение как в сфере бизнеса (например, экспортно-импортные операции, внутренняя торговля), так и в индивидуальных расчетах. Примечательно, что он применяется при сделках с недвижимостью, где обычно используется доверенность.
После подписания договора купли-продажи покупатель недвижимости предпринимает следующие шаги:
- Инициирует открытие расчетного счета у эмитента.
- Завершает пополнение счета в соответствии с требованиями.
- Подает заявку на открытие аккредитивного счета на имя продавца.
Тем временем продавец одновременно взаимодействует с Росреестром (Федеральной регистрационной службой), чтобы инициировать передачу прав собственности на недвижимость. Одновременно они предоставляют оригиналы юридических документов и сопутствующие бумаги. Если вся документация в порядке, эмитент осуществляет платежи либо наличными, либо с помощью электронных средств.
Безотзывный или отзывной аккредитив на покупку недвижимости обеспечивает безопасные процедуры расчетов. Кроме того, он обязывает эмитента подтвердить документацию о передаче имущества после продажи. Действия эмитента регулируются российским законодательством в соответствии с условиями договора. Следовательно, продавец имеет право получить платеж без физического присутствия покупателя, как это предусмотрено в обязательствах по аккредитиву.
