Аккредитивы и переуступка прав: риски и выгода альтернативных схем покупки жилья

Аккредитивы и переуступка прав: риски и выгода альтернативных схем покупки жилья

Аккредитивы и переуступка прав: риски и выгода альтернативных схем покупки жилья

При покупке недвижимости важно учитывать различные финансовые и юридические аспекты. Одним из основных способов оплаты покупки жилья является аккредитив или передача прав. В статье мы рассмотрим преимущества и риски, связанные с этими альтернативными схемами оплаты, и дадим рекомендации по выбору наиболее подходящего варианта. Эта информация поможет потенциальным покупателям принять обоснованное решение и избежать потенциальных финансовых и юридических ошибок в процессе покупки жилья.

Недавно Центральный банк выпустил предупреждение о рисках, связанных с покупкой квартир с использованием ипотечных механизмов, таких как аккредитивы и переуступка прав. Введенный правительством в 2019 году механизм проектного финансирования (эскроу-счета) для строительства многоэтажных зданий направлен на решение проблем, связанных с долгосрочными строительными проектами и обманутыми дольщиками.

Закон направлен на минимизацию рисков покупателя, предписывая продажу жилья по договору долевого участия с использованием эскроу-счетов. В рамках этих схем банки и застройщики практикуют оформление ипотечных кредитов с использованием аккредитивов, а также продажу квартир по договорам переуступки по заниженной начальной цене продажи. Банк России отмечает, что такая практика использует в своих интересах недостаточную осведомленность покупателей или их понимание связанных с этим рисков.

Центральный банк считает эти схемы рискованными и планирует обсудить этот вопрос с банками, в том числе в ходе надзорных обсуждений. ЦБ подчеркнул, что банки должны предоставлять высококачественную поддержку для долевого строительства и обращать внимание на ценовые условия, указанные в ДДУ, заключаемых между застройщиками и юридическими лицами.

Для защиты интересов физических лиц, получающих ипотечные кредиты с государственной поддержкой, в настоящее время ведутся переговоры с российским правительством о внесении изменений в правила выдачи ипотечных кредитов, направленных на то, чтобы помешать застройщикам предоставлять льготы по таким схемам. Кроме того, Центральный банк намерен предложить поправки к Закону № 214-ФЗ, препятствующие реализации этих схем.

В целях снижения рисков Центральный банк рекомендует гражданам уделять пристальное внимание ДДУ, особенно разделам, в которых подробно описывается процедура и сроки перевода средств на эскроу-счета. Чтобы снизить риски, средства хранятся на счету до ввода нового здания в эксплуатацию.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет – это специализированный банковский счет, используемый для транзакций между покупателями квартир в строящихся зданиях и застройщиками. Когда покупатель вносит деньги на счет, они замораживаются или депонируются до тех пор, пока не будут выполнены определенные условия. Застройщик получает средства только после завершения строительства в сроки, указанные в проектной декларации.

Важно отметить, что покупатель не может снять средства со счета условного депонирования в любое время. Снятие средств допускается только в том случае, если застройщик не выполняет условия, изложенные в договоре, подписанном при открытии эскроу-счета, в частности в отношении сроков завершения проекта.

Внедрение этой новой модели было в первую очередь направлено на защиту интересов и финансовую безопасность покупателей недвижимости. В случае затяжного строительства или банкротства застройщика данный механизм гарантирует покупателям возврат их денежных средств.

В случае банкротства застройщика покупатель имеет право на полный возврат своих средств. Деньги, хранящиеся на депозитном счете, надежно защищены и будут возвращены покупателю, если застройщик обанкротится или завершение проекта задержится более чем на шесть месяцев.

Аккредитив и переуступка прав

Аккредитив – это безопасный способ оплаты, при котором банк выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем. Такая схема обеспечивает продавцу уверенность в своевременном получении платежа, а покупателю, что условия сделки будут выполнены.

Однако использование аккредитива также сопряжено с определенным набором рисков. Эти риски могут включать поддельную документацию или незаконное использование банковских данных, что потенциально может поставить под угрозу транзакцию. Поэтому для обеих сторон крайне важно проявлять осторожность и обеспечивать точность всей документации и соответствие требованиям закона.

При покупке жилья важно учитывать различные способы оплаты, в том числе переуступку прав, в дополнение к традиционному аккредитиву. Переуступка прав предполагает передачу права собственности на объект недвижимости от одной стороны к другой. Хотя этот метод может предложить покупателям возможность приобрести жилье по более выгодной цене или на более выгодных условиях, он также сопряжен с определенными рисками, такими как работа с недобросовестными продавцами и использование поддельной документации.

Аккредитивы, широко используемые на рынке, служат гарантией платежа продавцу при выполнении определенных условий. Этот механизм также используется в сделках с недвижимостью, позволяя покупателям переводить средства на счет продавца через банк, который обеспечивает выполнение договорных обязательств.

Основополагающий принцип аккредитивов заключается в том, что банк выступает в качестве нейтральной третьей стороны, осуществляющей надзор и управление денежными потоками между покупателем и продавцом. Банк проверяет выполнение условий аккредитива и производит платеж продавцу после выполнения этих условий.

Использование аккредитивов в сделках с недвижимостью может быть выгодным как для покупателей, так и для продавцов. Это обеспечивает безопасность и уверенность в сделке, гарантируя выполнение обеими сторонами своих договорных обязательств.

Иные опасения

В начале марта Центральный банк выпустил предупреждение для граждан относительно новой рискованной схемы, возникающей в процессе приобретения недвижимости в новостройках. По данным ЦБ, некоторые банки в сотрудничестве с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) при выдаче ипотечных кредитов.

Согласно этой схеме, часть средств для покупки квартиры размещается не на счете условного депонирования, а на аккредитиве. Используя эти средства, банк получает дополнительную прибыль, часть которой может быть предложена заемщику в виде скидки на ипотечную ставку на этапе строительства. Застройщики могут согласиться на эту схему, чтобы обеспечить выдачу ипотечных кредитов и увеличить продажи.

Центральный банк предупредил о рисках, связанных с этой схемой, но не счел ее незаконной. Согласно 214-ФЗ, сроки перечисления денежных средств на эскроу-счет четко не определены, это должно произойти в соответствии с договором, но не позднее ввода здания в эксплуатацию.

Риски связаны с тем, что, в отличие от средств на эскроу-счетах, которые застрахованы государством, средства на аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка заемщик может лишиться этих средств. Более того, заемщик по-прежнему будет нести ответственность по ипотечному кредиту и может рискнуть потерять квартиру, если не оплатит ДДУ в полном объеме.

Центральный банк также выразил обеспокоенность по поводу схемы, при которой застройщики продают объекты недвижимости на этапе строительства аффилированным лицам. Эти объекты продаются по цене значительно ниже рыночной, а средства от этих продаж переводятся на депозитный счет.

Впоследствии квартиры продаются по их фактической рыночной цене на основании договора уступки. Однако покупатель, наряду с правами по договору долевого строительства, получает только депозитный счет с первоначальной (заниженной) ценой квартиры.

Банк России предупредил, что при таком сценарии физическое лицо принимает на себя риски даже в случае дефолта застройщика. Невыполнение обязательств застройщиком может привести к потере значительной части средств, уже уплаченных за квартиру.

Переуступка прав на квартиру – есть ли риски?

На самом деле банки вынуждены внедрять эти продукты из-за снижения спроса на кредиты. С изменениями в льготных ипотечных продуктах у банков не осталось других вариантов, кроме как искать альтернативные решения.

Что касается рисков, связанных с этим новым продуктом – они здесь присутствуют. Во-первых, это потенциальная потеря имущества из-за подмены договора. Во-вторых – риск неплатежеспособности нового покупателя, из-за чего условия договора не будут выполнены. Банки используют средства, размещенные в аккредитивах, в своих собственных целях так же, как они используют депозиты. Однако депозиты застрахованы, как и средства на первоначальных счетах, в то время как средства, хранящиеся в аккредитивах, не застрахованы. Они могут оставаться на аккредитиве, по усмотрению застройщика, в течение периода от шести месяцев до трех лет, прежде чем дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Важно отметить, что клиенты, которые выбирают этот способ оплаты, как правило, хорошо осведомлены о связанных с ним рисках. Они сознательно выбирают этот вариант, привлеченные преимуществами кредитования.

Если вдаваться в подробности, то в случае отзыва лицензии у банка средства останутся на аккредитиве. В этом случае другой банк возьмет на себя ответственность за возврат этих средств, фактически взяв на себя обязательства своего предшественника.

Из преимуществ – возможность быстрой и удобной покупки жилья без длительных процедур и согласований. Если говорить про переуступку прав, она часто может привести к снижению стоимости жилья, поскольку третья сторона может быть готова заплатить меньшую сумму, по сравнению с первоначальной сделкой.

Как минимизировать риски?

Для минимизации рисков, связанных с переуступкой прав на жилье, необходима тщательная проверка как продавца, так и объекта недвижимости. Это включает в себя проверку юридического статуса объекта, обеспечение наличия необходимых разрешений и ограничений, а также понимание условий переуступки и гарантий качества.

Кроме того, желательно заключить нотариальное соглашение о передаче прав. В этом соглашении должны быть четко прописаны обязательства как продавца, так и покупателя, а также условия возврата денежных средств в случае каких-либо недобросовестных действий со стороны продавца.

Также может быть полезно обратиться за помощью к юристу или специалисту по недвижимости. Они могут дать рекомендации, помочь с проверкой документов, что обеспечит более плавный и безопасный процесс совершения сделки.

Заключение

Хотя эти схемы продажи первичного жилья не являются незаконными, они сопряжены с определенным уровнем риска, по сравнению с классической схемой долевого строительства с использованием эскроу-счета. Поэтому покупателям крайне важно тщательно ознакомиться с документами, прежде чем приступить к совершению сделки и прояснить для себя любые «темные» моменты.

Еще статьи
Апартаменты: законы и судебная практика
Автор: Иван Б.

Апартаменты — это форма жилья, которая набирает популярность на современном рынке недвиж...

23.05.2024
Все что вы хотели знать об ипотеке, но стеснялись спросить: самые популярные вопросы
Автор: Иван Б.

Ипотека — это важный шаг к обретению собственного жилья, но многих пугает сложность проц...

20.05.2024
Апартаменты как особый вид недвижимости
Автор: Иван Б.

Концепция ‎апартаментов быстро завоевала популярность на рынке недвижимости, в основном из...

15.05.2024
Оценка недвижимости: ответы на часто задаваемые вопросы
Автор: Иван Б.

Оценка недвижимости играет ключевую роль в экономике, помогая установить справедливую стоимост...

12.05.2024
Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: условия
Автор: Иван Б.

В мире, где каждая сделка с недвижимостью сопряжена с рисками, нотариальное оформление выступа...

08.05.2024
Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть до 650 000 рублей
Автор: Иван Б.

Стремясь сделать приобретение жилья более доступным, правительство предлагает финансовый стиму...

03.05.2024
Рынок недвижимости весной 2024 года
Автор: Иван Б.

Рынок недвижимости подвержен влиянию различных экономических и социальных факторов, что затруд...

29.04.2024
Аккредитивы и переуступка прав: риски и выгода альтернативных схем покупки жилья
Автор: Иван Б.

При покупке недвижимости важно учитывать различные финансовые и юридические аспекты. Одним из ...

26.04.2024
Ремонт в новостройке
Автор: Иван Б.

Покупка новой квартиры – волнующее событие для любого человека. Это пространство, где ра...

22.04.2024
Покупка квартиры online: преимущества и недостатки
Автор: Иван Б.

Пандемия ускорила развитие электронных сервисов для покупки недвижимости, побудив участников р...

19.04.2024
Как снять квартиру и не попасться на мошенников
Автор: Иван Б.

В периоды высокого спроса рынок арендной недвижимости становится распространенной средой для м...

14.04.2024
Девять важных характеристик статусного жилья
Автор: Иван Б.

В современных проектах элитная недвижимость часто интегрируется в жилые комплексы. Эти комплек...

08.04.2024
16 причин купить новостройку, а не вторичку
Автор: Иван Б.

При рассмотрении вопроса о покупке дома часто возникает вопрос о выборе между недвижимостью со...

30.03.2024
На каком этапе строительства лучше покупать жилье?
Автор: Иван Б.

Принятие решения о покупке жилья представляет собой дилемму со своим набором преимуществ и под...

27.03.2024
Что изменится для собственников недвижимости с 1 апреля 2024 года
Автор: Иван Б.

С 1 апреля 2024 года вступают в силу поправки к Жилищному кодексу, которые упростят процесс пе...

25.03.2024
Ошибки при покупке новостройки: разбираем с экспертами в сфере недвижимости
Автор: Иван Б.

Чтобы легко ориентироваться в сложном процессе покупки жилья в новостройке, важно изучить возм...

23.03.2024
Какие документы проверять у застройщика?
Автор: Иван Б.

Процесс покупки жилья на первичном рынке значительно отличается от сделок вторичном. Даже если...

21.03.2024
Застройщиков снова освободили от неустойки: как это скажется на рынке?
Автор: Иван Б.

Недавно российское правительство вернуло мораторий на штрафы для застройщиков и дольщиков. Сог...

19.03.2024
Список регистрируемых обременений недвижимости хотят расширить
Автор: Иван Б.

Ведомство выдвинуло законодательное предложение, направленное на расширение круга случаев, тре...

16.03.2024
Топ-3 весенних трендов, которые преобразят дом
Автор: Иван Б.

С наступлением весны самое время вдохнуть новую жизнь в свой дом. Со сменой сезонов появляется...

14.03.2024

Заказать обратный звонок

Введите имя
Введите телефон
Режим работы: ежедневно с 09:00 до 20:00
Написать нам в:
КИНОЦЕНТР
Skyview
Россия, Красногорск, улица Карбышева, дом 10 корпус 3, помещение 3 этаж 2
Телефон: 8 (495) 161-00-67
Почта: info@skyview.ru
онлайн видео стройки
Контакты
Спасибо за оставленную заявку!
В ближайшее время с вами свяжется ваш персональный менеджер
Вернуться на главную
Познакомьтесь с апартаментами Sky View ближе!