В последние годы на российском рынке недвижимости стремительно растет популярность апартаментов — формата, который занимает промежуточное положение между жилой и коммерческой недвижимостью.
Несмотря на юридическую неопределенность и отсутствие четкого статуса, объем этого сегмента за последние несколько лет увеличился более чем вдвое: с 1,8 млн кв. м в 2017 году до 4,3 млн кв.м. к концу 2023 года.
Что стоит за растущим интересом к апартаментам, и какие подводные камни могут ждать инвесторов и покупателей?
География и экономика апартаментов
География распространения апартаментов в России весьма неравномерна. По данным аналитиков, лидерами по объему предложения остаются Москва (34% рынка), Черноморское побережье (26%) и Санкт-Петербург (15%). Однако формат постепенно осваивает и другие регионы — Московскую и Ленинградскую области, а также Новосибирскую, Свердловскую, Челябинскую, Калининградскую области и Республику Башкортостан.
Основной драйвер интереса покупателей — ценовое преимущество. Апартаменты в среднем на 15-20% дешевле сопоставимых по качеству и расположению квартир. Такая разница достигается благодаря менее жестким требованиям к планировке, количеству апартаментов на этаже и инсоляции.
Однако экономия при покупке частично нивелируется повышенными эксплуатационными расходами: коммунальные платежи за апартаменты обычно на 20-30% выше, чем за квартиры. Существенно отличается и налоговая нагрузка: если для жилых помещений налог на имущество составляет 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов этот показатель колеблется от 0,5% до 2%.
Типология и назначение апартаментов
На российском рынке представлены два основных типа апартаментов с разным назначением:
-
Классические апартаменты для проживания. Это альтернатива традиционному жилью, популярная среди тех, кто готов пожертвовать некоторыми преимуществами квартир (постоянная регистрация, более низкие платежи) ради лучшего расположения или более привлекательной цены.
-
Инвестиционные апарт-отели. Управляются профессиональными операторами и ориентированы на получение доходности от краткосрочной аренды.
Юридические риски: как не потерять вложения
Главная проблема апартаментов — их неопределенный правовой статус, который создает целый ряд рисков.
В последние годы московские власти начали активную борьбу с использованием нежилых помещений не по назначению. Департамент городского имущества столицы инициировал десятки судебных исков о признании таких объектов самовольными постройками или объектами незавершенного строительства. Один из громких примеров — иск о признании трех зданий площадью 8,2 тыс. кв. м на Вольной улице объектами незавершенного строительства, затрагивающий интересы более 300 физических лиц, купивших там апартаменты.
Как защитить свои инвестиции в апартаменты
Чтобы минимизировать риски при покупке апартаментов, эксперты рекомендуют:
-
Проверять назначение земельного участка. Для апартаментов допустимый вид разрешенного использования — «гостиничное обслуживание».
-
Ориентироваться на механизм продажи. Легальные проекты реализуются по договорам долевого участия (ДДУ), а не по договорам инвестирования или покупки будущей вещи.
-
Проверять наличие отдельного кадастрового номера. Необходимо избегать покупки доли в общем помещении, так как это ограничит возможность распоряжения имуществом без согласия других владельцев.
-
Обращать внимание на репутацию застройщика, его опыт и портфель выполненных проектов.
-
Настороженно относиться к аномально низким ценам. Заниженная стоимость часто свидетельствует о проблемах с оформлением.
Перспективы рынка апартаментов в России
Несмотря на юридические риски, рынок апартаментов продолжает показывать высокую динамику. В начале 2024 года спрос на такие объекты вырос на 65,6% в годовом исчислении, хотя предложение сократилось на 19,9% – до 8 тысяч.
Рост популярности апартаментов свидетельствует о диверсификации рынка недвижимости и появлении более гибких форматов, отвечающих разным потребностям — от постоянного проживания до инвестирования с целью получения арендного дохода. Однако ключевой задачей для законодателей остается урегулирование правового статуса апартаментов, что позволило бы снизить риски для всех участников рынка.
Заключение
В ситуации, когда законодательство отстает от рыночных реалий, важно проявлять осознанный подход к выбору объекта инвестирования и тщательно проверять юридическую чистоту сделки. Только тогда апартаменты смогут стать не только альтернативой традиционному жилью, но и надежным инструментом для сохранения и приумножения капитала.
