Когда дело доходит до получения ипотеки, понимание состава первоначального взноса имеет первостепенное значение. Эта будет предметом анализа в настоящей статье.
Первоначальный взнос — это денежная сумма, взятая из собственных средств заемщика, которая идет на оплату стоимости дома. При получении ипотечного кредита часть стоимости дома обычно обеспечивается в качестве залога.
Источниками залога могут быть личные сбережения, семейный капитал по материнским программам, жилищные сертификаты, государственные субсидии и тому подобное. Хотя получение ипотечного кредита без залога реально, возможности его обеспечения ограничены, а сам процесс может оказаться более сложным. Процентные ставки по беззалоговым ипотечным кредитам также могут быть выше.
Государственные программы, такие как субсидии, а также региональные инициативы, в рамках которых выделяются средства, могут оказать поддержку тем, кто стремится получить ипотечный кредит без взноса. Требования к минимальному размеру депозита часто устанавливаются кредитором, но в случае ипотечных программ, поддерживаемых государством, они определяются федеральными или местными властями. Минимальный взнос обычно находится в пределах 10-20%. Максимальный лимит депозита определяется каждым кредитором, который должен учитывать баланс между суммой депозита и процентами, получаемыми по кредиту.
Итоги 2022 года показали снижение стандартного первоначального взноса по ипотеке в среднем на 26% по сравнению с 36% годом ранее. Это снижение объясняется взаимосвязью между первоначальным платежом и условиями кредита. Чем выше первоначальный взнос, внесенный заемщиком, тем меньше будут его долг и дополнительные сборы. Многие граждане России предпочитают низкий первоначальный взнос как средство решения своих жилищных проблем без необходимости выделять значительную сумму.
Семьи с детьми и люди со средним доходом часто выбирают пролонгированный кредит, чтобы сократить свои ежемесячные платежи. Если у них есть сбережения, они могут направить их на досрочные выплаты по своему кредиту. Отраслевые эксперты полагают, что первоначальный взнос — это не жесткое решение, а, скорее, компромисс между заемщиком и кредитором. Величина вклада зависит от уровня связанного с ним риска, оценки, проводимой финансовой системой, включая банк и регулирующие органы.
Стоимость денежных средств банка не является постоянной и варьируется в зависимости от его структуры финансирования и связанных с их операциями рисков. Это отражается в распределении резервов по каждому кредиту, регулируемом центральным банком. Эти резервы создаются на основе анализа предыдущих операций, объема просроченных кредитов и общего экономического сценария.
На размер первоначального взноса в значительной степени влияет вероятность дефолта по ипотечному кредиту. В качестве стандартной процедуры банки увеличивают первоначальный взнос, чтобы покрыть прогнозируемую скидку (в размере 15% или более) на случай, если они будут вынуждены быстро продать недвижимость в случае дефолта. Тем не менее на рынке, который увеличивается с ростом цен на недвижимость, первоначальный взнос может быть снижен как минимум до 5%.
Размер первоначального взноса также влияет на процентную ставку, при этом более высокий первоначальный взнос приводит к более низкой ставке и более низким выплатам по ипотеке. Покупатель напрямую вносит первоначальный взнос в банк, который затем определяет условия кредита на основе суммы взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем лучше условия кредита и ниже ежемесячные платежи.
Как покупатель, так и кредитор, выигрывают от более крупного первоначального взноса. Покупатель пользуется улучшенными условиями кредитования и более низкими платежами, в то время как кредитор снижает свою прибыль, но также и риск непогашения долга. Кредитор может даже мотивировать покупателя внести больший первоначальный взнос, предлагая стимулы, такие как более короткий список необходимых документов для регистрации ипотеки. Если первоначальный взнос превышает 50% от стоимости недвижимости, кредит может быть одобрен с помощью всего двух документов, таких как паспорт и дополнительная форма удостоверения личности.
На современном рынке недвижимости возник "потребительский рынок", предлагающий покупателям широкий спектр вариантов недвижимости на выбор. В результате поставщики, банки и девелоперы наперебой предлагают уникальные предложения каждому потенциальному клиенту. Банки также готовы предоставлять ипотечные кредиты без первоначального взноса при условии финансовой стабильности покупателя, о чем свидетельствуют соответствующие документы. Однако это редкое явление и имеет место только среди владельцев крупного бизнеса, которые имеют возможность погасить кредит в течение года или двух.
К концу 2022 года общая доля ипотечных сделок достигла 85%. В результате ставка по ипотеке стала основным рекламным инструментом, используемым застройщиками и банками для привлечения покупателей, поскольку клиенты строительных фирм в первую очередь ориентируются на ставку по ипотеке. Однако главным препятствием на пути улучшения жилищной ситуации является первоначальный взнос, который, если он неосуществим, делает невозможным получение кредита. Для банков первоначальный платеж по ипотеке служит залогом и отражением надежности заемщика.
