Порядок покупки жилой недвижимости на первичном рынке имеет целый ряд особенностей. Они касаются процедуры подбора объекта, ипотечного кредитования, внесения оплаты и регистрации. Предлагаемая нами инструкция покупки квартиры в новостройке позволит покупателям понять алгоритм действий на каждом этапе.
Рассмотрим стадии процесса покупки пошагово.
Шаг 1. Выбираем объект недвижимости
Выбирая квартиру в доме, который находится на стадии строительства, учитывайте следующие факторы:
-
Наличие социальной инфраструктуры или плана застройщика по возведению ее объектов. Обязательно поинтересуйтесь сроками, в течение которых будут выстроены необходимые инфраструктурные объекты — школы, поликлиники, детские сады.
-
Наличие парковочных мест вокруг дома или жилого комплекса. Посмотрите планы с указанием конкретной площади предусмотренных парковок, так как эти данные могут кардинально отличаться от картинок на рекламных проспектах.
-
Благоустройство дворовой территории. Узнайте, какие объекты будут возведены рядом с ЖК — спортплощадки, детские площадки, велодорожки, прогулочные зоны и т.д.
-
Район города и транспортная доступность. Если ЖК находится в новом районе Москвы вдалеке от выходов метро, часто возникают проблемы именно с организацией регулярного транспортного сообщения.
Шаг 2. Проверяем юридическую “чистоту”
После визита в офис продаж обязательно съездите на строительную площадку, чтобы увидеть своими глазами, на какой стадии находится возведение. Если объект недвижимости вам подходит по всем параметрам, внимательно изучите репутацию застройщика. Это поможет сделать выбор максимально безопасно. Поищите в интернете информацию о компании, количестве сданных объектов, почитайте отзывы дольщиков. Если в сети много негатива о данном конкретном застройщике, если он считается проблемным и регулярно отказывается выполнять свои обязательства по срокам строительства, лучше поищите другую компанию.
Спросите у застройщика разрешение на строительство и посмотрите, до какой даты оно действует. Может так получиться, что разрешение истекает в ближайший период. Это приведет к замораживанию стройки на неопределенное время. Отказ застройщика показать разрешение должно также насторожить.
Шаг 3. Предварительные договоренности
Если вы сделали выбор в пользу приобретения квартиры, следующей стадией должно стать заключение предварительного договора с застройщиком. Этот шаг позволяет забронировать желаемый объект недвижимости.
При этом покупатель вносит задаток, аванс или обеспечительный платеж. Все эти виды платежей имеют свои особенности, поэтому важно очень внимательно прочитать договор и условия внесения денежных средств, чтобы четко знать прописанные в нем обязательства застройщика.
Шаг 4. Запрос на ипотеку в банк
Данный этап сделки мы пропускаем в случае, если оплата квартиры будет осуществляться полностью за счет собственных средств покупателя. Если вы решили покупать недвижимость в ипотеку, при запросе в банк происходит анализ данных заемщика, а также — проверка юридической чистоты новостройки и застройщика. После полученных данных банк одобряет или не одобряет ипотечный займ.
Шаг 5. Согласование условий ДДУ
На этой стадии необходимо обратить внимание на следующие моменты:
-
полная стоимость объекта недвижимости, который является предметом договора;
-
срок передачи готового объекта после введения в эксплуатацию;
-
порядок расчетов с покупателем при увеличении/уменьшении площади объекта;
-
условия уступки прав требования по ДДУ;
-
порядок предъявления претензий к качеству строительства, нарушению сроков сдачи;
-
условия получения денежных компенсаций при нарушении застройщиком своих обязательств.
Шаг 6. Подписание ДДУ и регистрация в Росреестре
Подписание ДДУ производится обычно в офисе продаж. Регистрацию в Росреестре осуществляет также представитель компании, однако участие дольщика здесь также потребуется — нужно будет заполнить и подписать заявление о регистрации договора. Подать заявление и документы можно одним из трех способов:
-
Лично (или по доверенности) через МФЦ или отделение Росреестра.
-
Посредством Почты России.
-
В электронном виде через портал Госуслуги.
Шаг 7. Оплата по ДДУ
Порядок оплаты договора долевого участия регулируются ФЗ-214, что позволяет обезопасить дольщиков от недобросовестных действий девелопера. Дело в том, что с 1 июля 2019 года застройщики не могут принимать оплату от дольщика напрямую. Для этого создается специальный эскроу-счет. Покупатель вносит денежные средства на этот счет, в случае ипотеки оставшуюся сумму вносит банк. Однако компания получит доступ к этим деньгам только после выполнения своих обязательств по строительству и сдаче объекта. В случае каких-либо форс-мажорных ситуаций покупатель получит свои деньги обратно. Это надежный и цивилизованный способ, благодаря которому стало раз и навсегда возможно решить проблему обманутых дольщиков.
