Давайте разберем ситуацию на рынке недвижимости: некоторые говорят, что он находится на подъеме, в то время как другие думают, что сейчас он на самом спаде.
Если посмотреть на текущую ситуацию, то официальная статистика Росстата и Росреестра поступает с небольшой задержкой в несколько месяцев. Данные за октябрь становятся общедоступными примерно в середине декабря, и это довольно нейтральный материал.
Росреестр сообщает, что количество совершенных сделок за месяц выросло на 0,9%, что почти в полтора раза больше, чем в октябре прошлого года. Но вот в чем загвоздка – этот рост обусловлен продажами, совершенными летом, и темпами прошлой весны.
Росстат предлагает последние данные за третий квартал, и да, они тоже сообщают о росте. В среднем по стране мы наблюдаем рост на 4% на первичном и на 2,3% на вторичном рынке. В Москве есть свои цифры – рост покупок новостроек на 7,3% и “вторички” на 3%.
Однако, есть один нюанс. В Москве цены на новостройки резко упали в начале года, но они восстанавливаются после того, как застройщики снизили их с 375 тысяч до 293 тысяч за квадратный метр (это падение на 22%). Теперь они пытаются догнать цены на “вторичку”.
Кроме того, первоначальный взнос по ипотеке увеличивается до 30%, а максимальная сумма выгодной ипотечной сделки сокращается с 12 до 6 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. Это может помешать россиянам покупать жилье, и поговаривают, что спрос на новые квартиры может упасть на 30% в первой половине 2024 года.
Во второй половине 2024 года ситуация с ипотекой может немного улучшиться, если Банк России снизит ключевую ставку. По прогнозам, она может снизиться до 9-10%, в результате чего рыночные ставки по ипотечным кредитам составят около 11-12%, что является более приемлемым вариантом.
Цены на недвижимость стремительно растут в первичном сегменте, благодаря субсидиям и низким ставкам, и даже на вторичном рынке, где нет государственной поддержки, а ставки заоблачно высоки.
Факторы, подталкивающие цены вверх, включают растущую денежную массу, ожидание людьми инфляции, рост доходов в военно-промышленном комплексе и оборонных секторах, а также спешку с заключением сделок до повышения ставок.
С другой стороны, факторами, указывающими на снижение цен, являются высокие ставки по ипотечным кредитам, больший первоначальный взнос, финансовая стабильность населения и застройщиков, а также разрыв между тем, что зарабатывают люди, и ценами, с которыми они сталкиваются в повседневной жизни.
Итог – тенденции на рынке не совсем устойчивы. Чтобы рост продолжался, понадобятся какие-то новые факторы, например, резкий рост инфляции или нехватка жилья.
Но эти факторы кажутся маловероятными. При текущей ставке Центрального банка ускорение инфляции и значительное падение стоимости практически исключены. На рынке избыток жилья – этого достаточно, чтобы покрыть почти 5 лет непрерывных продаж.
Итак, основная идея заключается в контролируемом снижении цен на жилье благодаря мерам правительства. Второй вероятный сценарий – цены остаются на прежнем уровне. Только на третьем месте стоит вероятность роста цен.
Застройщики могут начать изобретать собственные способы заинтересовать людей, например, активизировать свои ипотечные программы. Минимальный первоначальный взнос по-прежнему составляет 30%, но девелоперы могут сделать более приятный вариант для заемщиков, снизив ставки до 8-9%.
Примерно с июня по сентябрь 2024 года мы можем увидеть разворот, подобный тому, что произошло летом. Снижение ключевой ставки сделает кредиты менее доходными, поэтому люди могут начать вкладывать свои сбережения, чтобы приобрести недвижимость. При приличном объеме отложенного спроса на рынке жилья этот период может стать началом оживления потребительской активности.
Тем не менее не стоит ожидать внезапного и масштабного падения цен на жилье, даже с учетом предполагаемого падения спроса в первой половине 2024 года. Эксперты говорят, что диапазон цен для любого проекта имеет большое значение для его финансового плана, и банкам требуется много времени – до шести месяцев, для рассмотрения и утверждения финансовых показателей.
