Приобрести жилье в новостройке можно при помощи безопасного и удобного варианта – эскроу-счета. Он появился в конце лета 2019 года, однако понимание того, что влечет за собой этот счет и как он влияет на безопасность и права дольщиков, может быть немного расплывчатым. В этой статье мы постараемся ответить на наиболее распространенные вопросы и расскажем про основные нюансы.
Эскроу в контексте покупки жилья в новостройке – это специальный банковский счет, предназначенный для надежного хранения денег дольщика. Эти средства, по сути, “замораживаются” до завершения строительства, после чего они переводятся на счет застройщика.
Основная концепция, лежащая в основе договора условного депонирования, заключается в защите денег дольщика до завершения строительства. Это гарантирует, что застройщик не сможет получить доступ к этим средствам до тех пор, пока не выполнит свои обязательства по договору.
Внедрение эскроу-счетов сыграло жизненно важную роль в предотвращении мошенничества на рынке новостроек. До 1 июля 2019 года средства дольщиков немедленно передавались застройщику, что часто приводило к незаконному присвоению и затягиванию строительства проектов. С помощью договоров условного депонирования покупатели теперь имеют гарантию полного возврата средств, если в процессе строительства возникнут какие-либо проблемы.
Различие между ДДУ и условным депонированием:
Соглашение о долевом участии, также известное как ДДУ в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ, является юридическим документом, в котором излагаются права и обязанности как застройщика, так и покупателя. Это включает в себя указание способов оплаты жилья.
По сути, в то время как ДДУ устанавливает условия соглашения между покупателем и застройщиком, эскроу-счет служит финансовым инструментом для обеспечения безопасного обращения со средствами покупателя до завершения строительства. Вместе они способствуют более прозрачному и безопасному приобретению жилья для частных лиц, инвестирующих в новую недвижимость.
Как работает покупка через эскроу-счет:
- Покупатель недвижимости должен подписать ДДУ с девелопером новостройки.
- Далее между покупателем, застройщиком и банком заключается трехстороннее соглашение об открытии эскроу-счета. Для удобства этот процесс можно выполнить удаленно.
- Застройщик официально регистрирует ДДУ в Росреестре.
- Покупатель переводит деньги, предназначенные для покупки квартиры, на депозитный счет.
- Банк "замораживает" эти средства, надежно удерживая их до завершения строительства дома.
- После окончания строительства ЖК и подтверждения пригодности новостройки для эксплуатации банк переводит замороженные средства на расчетный счет застройщика.
- После того, как финансовые вопросы улажены, покупатель получает право собственности на недвижимость.
В процессе покупки с использованием ДДУ участвуют две основные стороны – застройщик (бенефициар) и покупатель (депонент). Однако при использовании договоров условного депонирования в ситуацию вступает третья сторона – банк (эскроу-агент). Этот банк выступает в качестве посредника, обеспечивая сохранность денег покупателя и впоследствии облегчая их перевод застройщику. Это повышает уровень безопасности и прозрачности транзакции.
Покупка через эскроу-счет дает покупателю ряд гарантий и преимуществ:
- Защита от банкротства застройщика. В случае, если застройщику грозит банкротство и он не выполняет свои обязательства по договору, покупателю гарантируется полный возврат средств. Даже если покупатель решит не расторгать договор, средства остаются в безопасности на счете до тех пор, пока новый застройщик не возьмет на себя ответственность.
- Бесплатное управление эскроу-счетом. Открытие и использование счета не влечет за собой никаких сборов для покупателя. Единственным финансовым обязательством является процентная ставка по любому кредиту, взятому в банке для ипотеки.
- Страховое покрытие. При внезапном банкротстве банка или отзыве лицензии вы гарантировано получите возврат до 10 млн рублей от агентства по страхованию вкладов.
- Защита от ареста. Депозитный счет пользуется иммунитетом от ареста, даже если дольщик сталкивается с проблемами, связанными с задолженностью. Налоговые органы не могут арестовать эскроу-счет, поскольку средства на нем надежно "заморожены", обеспечивая дополнительный уровень защиты от финансовых проблем.
