Продажа заложенного имущества не всегда бывает сложной, и в этой статье мы расскажем про нее подробнее. Рассмотрим способы защиты вашей собственности, если выплаты по ипотеке станут затруднительными.
Продажа дома, который все еще находится в ипотеке, – вполне осуществимая задача, более простая, чем кажется на первый взгляд. К продаже ипотечной недвижимости могут подтолкнуть различные обстоятельства, такие как необходимость переезда в пределах того же города или региона, поиск большей жилой площади или проблемы с продолжением выплат по ипотеке.
Если вы регулярно вносите ежемесячные платежи по ипотеке, существует высокая вероятность того, что ваш кредитор разрешит выставить квартиру на продажу.
Варианты защиты собственности, если платежи по ипотеке станут обременительными:
- Кредитные каникулы. Ипотечные каникулы доступны определенным категориям заемщиков, многие могут не знать об этой опции.
- Ипотечные каникулы для мобилизованных лиц. Это опция, введенная в сентябре 2022 года, поддерживает лиц, мобилизованных для участия специальной военной операции, и членов их семей. Она распространяется на ипотечные кредиты, взятые до 21 сентября 2022 года, и может быть продлена на весь период обслуживания плюс 30 дней после окончания. В случаях госпитализации из-за травмы каникулы автоматически продлеваются.
- Ипотечные каникулы для других заемщиков. Заемщики могут подать заявление на получение каникул только один раз в течение всего периода погашения кредита, и максимальная продолжительность ипотечных каникул обычно не превышает 6 месяцев. Максимальная сумма жилищного кредита, на которую может быть предоставлена отсрочка платежа, составляет 6 миллионов рублей для Москвы и 4 миллиона рублей для Санкт-Петербурга.
- Реструктуризация. Предполагает, что банк-кредитор погашает ипотечный долг, в то время как заемщик получает новый жилищный кредит для покрытия невыплаченной суммы. Эта новая ипотека может иметь более выгодные условия, например, увеличенный срок погашения или сокращенные ежемесячные взносы.
- Рефинансирование. В отличие от реструктуризации, рефинансирование позволяет заемщику выбрать другой банк для пересмотра условий ипотеки. Крайне важно, чтобы не было просроченных платежей по кредиту, так как в таких случаях новые банки могут отказать в рефинансировании. Основной целью рефинансирования ипотеки является снижение процентной ставки, тем самым снижая ежемесячные платежи.
- Сдача недвижимости в аренду. Сдача ипотечной недвижимости в аренду может быть неплохим вариантом, если у вас есть альтернативные условия проживания. Однако важно ознакомиться с вашим ипотечным договором, поскольку в нем могут содержаться положения, регулирующие возможность сдачи жилья в аренду.
- Продажа через банк. В этом случае заемщик решает прекратить выплаты по ипотеке и обращается в банк. Банк берет на себя ответственность за поиск покупателей по своим каналам для продажи заложенной недвижимости. После определения подходящего покупателя банк самостоятельно погашает ипотечный долг, при этом кредитор удерживает минимум 20% от продажной цены квартиры. Этот метод, как правило, неблагоприятен для заемщиков из-за значительных отчислений, производимых банком.
- Передача ипотеки другому заемщику. Этот вариант вступает в силу, когда ни заемщик, ни новый покупатель не обладают необходимыми средствами для досрочного погашения ипотеки. По сути, вместе с имуществом ответственность за погашение долга также переходит от текущего заемщика к покупателю. Продажа заложенного имущества действительно осуществима, и это часто влечет за собой рассмотрение целого ряда финансовых и юридических механизмов, которые могут отвечать интересам всех вовлеченных сторон.
- Погашение ипотеки по инициативе покупателя. При таком подходе плательщик ищет покупателя на квартиру, который готов погасить задолженность по жилищному кредиту от его имени.
Чтобы воспользоваться этим методом, заемщик должен сначала получить одобрение банка. Если банк дает согласие и покупатель найден, процесс происходит следующим образом:
- Покупатель вносит сумму, эквивалентную оставшемуся долгу по ипотеке, в банковский сейф, а остаток хранится отдельно.
- Банк готовит соглашение о досрочном погашении ипотеки, и средства из банковской ячейки используются для погашения кредита.
- Впоследствии банк снимает ипотечное обременение с квартиры, и продавец получает остаток средств из второй банковской ячейки.
- Как только все сделки будут завершены, недвижимость будет официально зарегистрирована на имя нового владельца.
