Прежде чем углубляться в тонкости имущественных обременений, давайте проясним само понятие. Обременением является ограничение прав владельца недвижимости на такие объекты, как дома, квартиры, земельные участки или коммерческие помещения.
Как предусмотрено в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности предоставляет физическим лицам свободу распоряжаться своими активами по своему усмотрению, будь то продажа, дарение или сдача в аренду. Однако иногда возникают обременения, которые налагают ограничения на определенные действия. Хотя владелец может проживать в своей квартире или сдавать ее в аренду, он не вправе передавать право собственности.
Согласно Закону № 122 «О государственной регистрации», обременение относится к специальному положению, которое ограничивает права собственника и одновременно устанавливает права собственности для третьих лиц. Типичная иллюстрация этой концепции возникает в сценарии покупки квартиры с помощью ипотеки, где кредитное учреждение берет на себя роль залогодержателя. В таких случаях любая попытка продать или подарить недвижимость требует согласия кредитора.
Помимо ипотечных сценариев, обременения могут возникать на основании судебных решений. Давайте углубимся в различные типы обременений, связанных с квартирами.
Ипотека
При взятии ипотеки недвижимость обременяется банком. Это служит гарантией того, что все финансовые обязательства перед банком будут выполнены. В случае их неисполнения кредитная организация оставляет за собой право продать квартиру, чтобы возместить свои убытки.
Договор аренды
Сдача квартиры в аренду влечет за собой временную передачу прав на жилье арендатору, который сохраняет за собой право проживания до истечения срока действия договора. В течение этого периода владелец утрачивает право использовать имущество в личных целях.
Арест имущества
Арест имущества часто происходит из-за непогашенных долгов владельца, что требует судебного надзора за любыми сделками, связанными с квартирой.
Регистрационные ограничения
Ограничения могут быть введены, если в квартире проживают несовершеннолетние собственники, находящиеся под наблюдением службы опеки. Такие ограничения препятствуют совершению сделок, так как могут поставить под угрозу интересы несовершеннолетних.
Какие есть риски?
Купить квартиру с обременением можно, но среди покупателей такой вариант не особо распространен. Хотя цены и будут ниже рыночных, вы можете столкнуться с различными рисками:
- Судебные иски.
- Ответственность перед финансовыми учреждениями, если продавец не погасит задолженность по ипотеке.
- Непредвиденные расходы, такие как долги за коммунальные услуги или штрафы арендатора.
- Расторжение договора, требующее возврата квартиры предыдущему владельцу.
При изучении подобных вариантов первостепенное значение имеет должная осмотрительность. Обращение за консультацией к экспертам по недвижимости может снизить риски, обеспечивая тщательную проверку документов и принятие обоснованных решений.
Обремененные квартиры часто продаются, когда владелец не в состоянии погасить задолженность по ипотеке, предпочитая передать ее вместе с имуществом. Аналогичным образом недвижимость, приобретенная в рассрочку, остается обремененной до полной выплаты.
Как проверить ограничения на недвижимость?
Перед покупкой необходимо провести юридические проверки:
- Использование Федерального реестра для получения полной информации об обременениях.
- Получение выписок из Единого государственного реестра.
- Просмотр веб-сайтов судебных приставов для получения информации о должниках.
- Проверка аварийного статуса имущества через местные органы власти.
- Расспросы соседей или проведение незапланированных визитов могут выявить нераскрытые договоренности об аренде.
Выводы
Понимание, что такое имущественные обременения и какие они бывают, имеет решающее значение для принятия обоснованных решений при сделках с недвижимостью. Тщательное исследование и юридические консультации могут защитить покупателей от потенциальных рисков, обеспечивая безопасный процесс покупки.
