Все официальные отношения между дольщиком и застройщиком закрепляются в специальном документе – ДДУ. Он регулирует их взаимоотношения на протяжении всего хода строительства и закреплен в ФЗ Российской Федерации. Шаблон договора не статичен, поэтому в нем, в зависимости от обстоятельств, могут фигурировать различные условия. Дольщику нужно проявить особое внимание деталям, поскольку упущение существенных условий контракта может привести к серьезным последствиям, вплоть до признания недействительным самого соглашения, что вызовет целый каскад юридических осложнений. Обращение за юридической помощью является эффективной мерой для предотвращения таких неблагоприятных исходов.
Общие критерии заключения договоров
По своей сути, соглашение о долевом участии обладает фундаментальными характеристиками любого контракта, заключаемого двумя или более сторонами. Следовательно, руководящие принципы составления должны соответствовать универсальной деловой практике. Каждый контракт, включая проектно-конструкторскую документацию, должен включать конкретные разделы, по типу включения, срока действия, даты и места подготовки, процедуры прекращения действий и так далее.
Все эти требования в некотором плане рекомендательные, но пренебрегать ими не следует. Благодаря им ДДУ становится более понятным и удобным для потенциального покупателя. Игнорирование этих требований может привести к недоверию и потребовать дополнительного пересмотра.
Какие есть условия?
Их можно разделить на три группы:
- Основные. Обязательные условия, без которых договор попросту будет недействительными.
- Стандартные. Обычные условия, которые встречаются практически в каждом документе: процедуры по разрешению споров, рекомендации по расторжению, ответственность каждой из сторон. Однако, их отсутствие еще не означает недействительность договора.
- Дополнительные. Такие условия адаптируются к конкретному случаю и соглашению на основании действительных обстоятельств. Их отсутствие никак не влияет на договор долевого участия.
Основные условия, которые должны присутствовать в ДДУ, перечислены в ФЗ № 214 в 4-ой статье:
- Подробное описание объекта долевого строительства. Сюда относятся планы помещений, планировочные решения комнат, информация об общей площади, назначение объекта и другие не менее важные параметры. В этом же пункте указываются адрес, номер этажа и информация о нежилом помещении, если таковое имеется.
- Общая стоимость, порядок оплаты, условия и суммы взносов. Оплата может быть единовременной или в рассрочку. Иногда в договоре указывается стоимость одного квадратного метра, чтобы упростить финансовый расчет, если же вдруг площадь увеличится по отношению к первоначальной.
- Крайний срок передачи завершенного объекта. Определяется либо конкретно (например, не позднее 25 августа 2026 года), либо ограниченным промежутком (например, не позднее августа месяца 2026 года). В идеале, в ДДУ застройщик должен указать два параметра: крайний срок получения разрешения на ввод эксплуатацию и срок выдачи ключей от жилья дольщику.
- Срок гарантии. По закону он составляет не менее 5 лет по ДДУ, при этом застройщики имеют право устанавливать больший или более точный срок (например, 6 лет и 6 месяцев).
- Условия получения денежных средств от застройщика. Здесь описаны все нюансы, по которым дольщик может потребовать компенсацию за несоответствие с планом или по другим причинам.
Важно отметить, что существуют недобросовестные застройщики, которые могут добавлять отдельные пункты в ДДУ, впоследствии ущемляя права дольщиков. Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке, внимательно ознакомьтесь со всеми документами, которые вам предстоит подписать. В крайнем случае вы можете нанять агента по недвижимости, который сделает всю бумажную работу за вас. Помните, что после подписания вами ДДУ доказать неправоту застройщика будет сложнее, во многих случаях практически невозможно.
Чтобы не попасться на подобных девелоперов, внимательно изучите историю застройщика, отзывы о его готовых проектах и портфолио, если таковое имеется. На самом сайте проекта должны присутствовать все необходимые документы, которые потенциальный покупатель также имеет право изучить. Только при внимательном и неторопливом выборе вы сможете приобрести жилье без каких-либо проблем в будущем.
