Принятие решения о покупке жилья представляет собой дилемму со своим набором преимуществ и подводных камней, особенно в контексте покупки апартаментов в новостройке. Понимание особенностей различных этапов строительства имеет решающее значение для принятия обоснованного решения. В данной статье рассмотрим, когда выгодно покупать квартиру.
Что нужно знать?
Процесс строительства многоквартирного дома обычно занимает от 3 до 5 лет и включает в себя различные этапы. Первоначально застройщик приобретает землю в собственность или берет в аренду на городских аукционах. Впоследствии застройщик получает согласование проекта строительства и собирает необходимую документацию для получения разрешения на строительство.
Выбор времени играет важную роль в сфере инвестиций в недвижимость. «Ранние пташки» могут получить более выгодные цены, хотя и за счет принятия на себя более высоких рисков, связанных с неопределенностью завершения проекта. По мере продвижения строительства и приближения проекта к завершению повышается уверенность в надежности застройщика, хотя это и сопровождается ростом цен на квадратный метр недвижимости.
Основные нюансы
Потенциальным покупателям важно изучить преимущества и недостатки покупки жилья на разных этапах строительства. Процесс приобретения земли под застройку, будь то путем прямой покупки у собственника или через аукционы, проводимые Фондом имущества, сопряжен с различными административными препятствиями для застройщиков. Земли, приобретаемые непосредственно у города, предоставляются с уже имеющимися разрешениями и техническими спецификациями для подключения будущих сооружений к инженерным сетям. И наоборот, приобретая землю у частных владельцев, застройщики должны самостоятельно составлять необходимую документацию.
После получения необходимых разрешений на указанной строительной площадке проводятся изыскания, и предлагаемый проект строительства проходит тщательную проверку соответствующими комитетами и регулирующими органами. Количество учреждений, участвующих в выдаче разрешений, зависит от сложности проекта.
После одобрения проекта муниципальными комитетами он проходит экспертизу. В течение 40 дней власти должны либо одобрить проект, либо потребовать внесения изменений, при этом только около 70% проектов получают положительное экспертное заключение. Впоследствии застройщик обращается в службу государственного строительного надзора за разрешением на строительство. Госстройнадзор оценивает документацию в течение 10 дней, после чего либо выдает разрешение, либо отказывает, часто из-за недостатков документации или процедурных ошибок.
Разбор этапов
Включая подготовку необходимой документации, строительства начинается с нулевого этапа, в просторечии называемого этапом котлована, на котором ведутся подготовительные работы для фундамента. Последующие этапы включают в себя строительные и монтажные работы, в том числе возведение стен, потолков и установку окон. После завершения строительства каркаса следует интеграция с инженерными системами, сопровождаемая внутренней и внешней отделкой. Завершая процесс, проводятся работы по благоустройству территории. Реализация проекта завершается получением застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и оформлением права собственности.
Ознакомление с преимуществами и рисками приобретения недвижимости на различных этапах строительства
Федеральный закон № 214 предусматривает, что застройщики могут начинать продажу квартир после получения разрешения на строительство. Тем не менее некоторые застройщики начинают продажи значительно раньше, часто после приобретения земли, привлекая покупателей скидками от 5% до 15%. Покупатели заключают соглашения о бронировании или предварительные договоры купли-продажи. Хотя этот способ дает преимущества с точки зрения затрат, он одновременно сопряжен с повышенными рисками. Примечательно, что эти договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Федеральном реестре, что делает покупателей уязвимыми к повторным продажам, которые могут быть организованы недобросовестными застройщиками.
Покупка на этапе «земляных работ», после официального начала продаж, обеспечивает некоторую степень безопасности, что уже снижает риски. Покупатели приобретают квартиры по ценам на 30-40% ниже, чем после завершения строительства. К примечательным преимуществам этого этапа относится широкий выбор квартир различных размеров, планировок и этажей.
Выбор в пользу приобретения недвижимости на начальных этапах строительства сопряжен с очевидными недостатками:
- Длительное время ожидания. Покупатели сталкиваются с длительным ожиданием завершения строительства их квартиры — от нескольких лет.
- Неопределенность с завершением проекта. Существует значительный риск задержки проекта на неопределенный срок из-за недобросовестных застройщиков или экономических проблем в стране.
Относительно менее рискованный период для инвестиций наступает, когда степень завершенности строительства приближается к 70-80%. Хотя на этом этапе цены растут примерно на 30%, вероятность того, что покупатели станут жертвами мошеннических действий, существенно снижается. Тем не менее процесс получения разрешения на ввод эксплуатацию может занять несколько месяцев. Как правило, в почти законченных зданиях все объекты уже проданы, что требует приобретения через договор о переуступке. Чем ближе новостройка к завершению строительства, тем чаще появляются предложения от частных соинвесторов, которые взяли на себя риски на ранней стадии проекта.
Наиболее безопасным вариантом является покупка квартиры в полностью построенном и заселенном здании. Однако этот вариант является самым дорогостоящим, поскольку цены здесь на 10-15% выше, чем на других этапах строительства.
Какая оптимальная стадия строительства для покупки?
Эксперты выступают за разумный подход, советуя воздерживаться от преждевременных приобретений на стадии разработки концепции проекта или от отложенных закупок после завершения, которые обычно приводят к скачку цен на 30-40%. Оптимальные сроки часто совпадают с завершением проекта примерно на 40-50%. На данном этапе можно судить о ходе строительства и перспективах его завершения, в то время как сохраняется значительный запас непроданных объектов, что позволяет выбирать различные размеры и планировки по разумным ценам.
