Приобретение квартиры на аукционе может быть палкой о двух концах, предлагая потенциальные преимущества с точки зрения затрат и подвергая покупателей значительным рискам. Важно понимать, что в большинстве случаев начальные цены на этих аукционах устанавливаются на 10-30% ниже рыночных из-за юридических проблем, связанных с "чистотой" объекта. Потенциальные покупатели должны тщательно взвесить выгоды и присущие им риски.
Покупка квартиры на аукционе сопряжена со следующими рисками:
- Жильцы, зарегистрированные в квартире. Хотя они могут быть выселены после совершения сделки, некоторые из них могут обладать пожизненными правами на проживание, что делает выселение невозможным даже законным путем.
- Юридические обременения. Квартиры, выставленные на аукцион, обычно связаны с залогом, обеспеченным банком, или арестами Федеральной службы судебных приставов (ФССП), что обычно означает отсутствие других обременений в виде залогов или арестов третьих лиц. Однако заинтересованные стороны, такие как наследники, могут позже оспорить действительность сделки в суде, поставив под угрозу имущественные права нового владельца.
- Возможность юридического признания сделки недействительной. В суде может быть оспорен не только договор купли-продажи, но и сама процедура аукциона. Предыдущие владельцы, у которых было отобрано имущество, могут оспорить процедуру, если они не согласны с ее проведением.
Прежде чем приступить к покупке квартиры на аукционе, важно тщательно спланировать процесс приобретения, подробно описав меры по обеспечению безопасности сделки.
Чтобы минимизировать риски, рассмотрите следующие шаги:
- Составьте реалистичный бюджет и следите за повышением аукционной цены, чтобы избежать переплаты.
- Подобно ипотеке, страхование права собственности защищает от денежных потерь, если суд признает сделку недействительной.
- Внимательно изучите всю документацию, связанную с аукционом, чтобы предотвратить потенциальные проблемы в дальнейшем.
- Проконсультируйтесь с адвокатом перед подготовкой аукциона, чтобы выявить потенциальные подводные камни в процессе.
Что можно приобрести?
Квартиры могут быть приобретены на аукционе у различных продавцов, при этом юридическая надежность объекта зависит от личности продавца. Независимо от этого, процедура покупки остается относительно последовательной.
У кого вы можете купить квартиру?
- Государственные структуры. Представленные соответствующими департаментами или учреждениями, покупки у правительственных или региональных органов, как правило, являются наиболее безопасным вариантом, с минимальным риском проведения аукциона или отмены сделки. Эти организации обычно продают арендуемое или бывшее социальное жилье.
- Конкурсные управляющие. Квартиры, проданные с аукционов по банкротству, требуют тщательной проверки для снижения потенциальных финансовых потерь.
- Банки. Эти учреждения выставляют на аукцион недвижимость, на которую был наложен арест из-за невыполнения должниками обязательств по ипотеке. Тщательное взвешивание всех аргументов имеет решающее значение, особенно в случаях с зарегистрированными несовершеннолетними.
- Судебные приставы. Жилье, арестованное из-за проблем, связанных с долгами, продается судебными приставами. Хотя Конституционный суд разрешает арест и продажу единственного пригодного для проживания жилья, юридические сложности, связанные с этой процедурой, создают высокий риск признания сделки недействительной.
Где найти аукционные квартиры
Все варианты вы можете найти на федеральных или региональных торговых площадках.
Внесение депозита
Задаток является обязательным условием для участия в аукционах, покупка недвижимости без него невозможна. Участники аукциона должны внести на счет торговой платформы заранее определенную сумму, обычно начинающуюся с 250 000 рублей. В случае успешной заявки эта сумма вычитается из окончательной цены покупки. В случае победы другого участника депозит возвращается в полном объеме.
Задатки должны быть внесены незамедлительно и в соответствии со спецификой аукционной документации. Любые задержки или ошибки приведут к проблемам с покупкой.
Как правило, отдельные продавцы не могут самостоятельно организовывать аукционы по продаже квартир на электронных площадках. Однако они могут продать квартиры в качестве залога либо непосредственно банку, либо, с согласия банка, третьей стороне.
